mardi 5 février 2013

Primonial Reim

Primonial est une société spécialisée dans la gestion de sociétés civiles de placements immobiliers, aggréée par l'autorité des marchés financiers.

Elle a plus de 30 ans d'expérience dans ce domaine et dans l'immobilier en général.

Elle est à l'origine de Primopierre qui fait partie des 10 meilleurs SCPI france et de Primovie dernière née qui fait tant parler d'elle.

Primonial REIM développe un champ de compétences global :
  • multi-produits : SCPI, OPCI,
  • multi-secteurs : bureau, commerce, service, résidentiel,
  • multi-zones : Paris, Ile-de-France, Régions, Londres.
Cahier des charges:

Rigueur & Indépendance : une sélection de fonds et de gérants répondant à des critères précis, objectifs et complémentaires
Transparence : une information détaillée et actualisée en permanence sur l’ensemble des fonds et des gérants suivis
Service & proximité : des outils d’accompagnement efficaces et une équipe disponible qui répond à vos attentes dans les meilleurs délais.

Quelques chiffres:
  • 30 d'expériences
  • 60 millions CA
  • 1 Milliard d'actifs sous gestion
  • 200.000 m2 de locaux
  • 200 locataires institutionnels
  • 15.000 associés
  • 250 millions de collecte

SCPI Duflot

Investir en loi Duflot

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine respectueux de l'environnement tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. A compter du 1er janvier 2013, le dispositif "Duflot" vous permet sous certaines conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôt.

Dispositif fiscal

Réduction d'impôt

Le montant de la réduction est de 18 % répartie sur 9 ans par parts égales. Elle s'impute à compter de l'année d'acquisition ou d'achèvement si elle est postérieure.

La réduction se calcule sur une base différente pour les acquisitions de logements et la souscription de parts deSCPI.
L'acquisition de logement est limitée à un investissement par an et le montant à retenir correspond au prix d'achat du logement auquel viennent s'ajouter certains frais liés à l'acquisition.

Pour les parts de SCPI, elle se calculesur 95 % du montant de la souscription (frais de souscription inclus) et le nombre de souscriptions n'est pas limité.

Toutefois, le total des acquisitions sur une année (logement et parts de SCPI) ne doit pas excéder 300 000 € tout enrespectant un plafond par mètre carré. Ce plafond sera précisé par décret.

Plafonnement global des niches fiscales

L'avantage fiscal retiré de ce dispositif est pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Cemécanisme limite le montant annuel total des avantages fiscaux retirés des niches fiscales à 10 000 € pour les investissements initiés à compter du 1er janvier 2013.

Revenus fonciers

Dans le cadre du dispositif Duflot, les revenus fonciers peuvent être imposés au régime :
·
micro foncier et bénéficier ainsi d'un abattement de 30 % (à condition de respecter les modalités),
·
foncier ordinaire et déclarer les charges et travaux déductibles pouvant générer un déficit imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 €.

Conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt

Le logement doit être loué nu pendant 9 ans minimum à un locataire qui l'occupe à titre de résidence principale. Il doit se situer dans une commune des zones A, A bis et B1 (en zone B2 un agrément peut être nécessaire) et être conforme à la Réglementation Thermique RT 2012 ou labellisé BBC 2005.

Par ailleurs, le dispositif Duflot implique le respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire dépendant de la composition du foyer fiscal. Ces deux plafonds varient selon la localisation géographique du logement et seront eux aussi définis prochainement par décret.

SCPI de plus values

Ce sont des SCPI qui ont pour finalité d'augmenter le prix de la part de façon significative.

Elles sont sans revenus pendant la période de détention.

Les leviers utilisés sont:

  • Loi 1948
  • Démembrement (acquisition de la nue propriété)
  • Viager
Loi 1948: Après la guerre, la France était confrontée à une grave crise du logement et c'est dans ce contexte que la loi du 1er septembre 1948 a été votée. Elle a créé une protection renforcée du locataire en lui conférant un droit au maintien dans les lieux et en le faisant bénéficier d'un loyer réglementé.

Ce qui fait de ses biens des immeubles décotés par rapport au marché. Au décès des locataires les biens peuvent reprendre le chemin du droit commun, là est l'intérêt.


Ce genre de SCPI est beaucoup plus rare et spécifique que celles de rendements ou fiscales.

Nous avons actuellement une SCPI en démembrement pour faire mécaniquement de la plus value.

SCPI fiscale


SCPI FISCALE/ DUFLOT
  
Pourquoi l’immobilier ?

L'immobilier es aujourd'hui une classe d'actifs qui ne subit pas vraiement la crise.
Le tangible, les actifs réels sont de vrai rempart au crise systèmique et sont beaucoup moins volatile que les produits financiers type actions ou obligations.

L'immobilier est aussi une protection contre l'inflation.

Et il faut noter que les taux sont historiquement bas, les grands gagnants de la crise sont ceux qui ont la capacité à s'endetter aujourd'hui.

Les avantages de l'immobilier au travers de la SCPI?

Il sont légions, en fait vous avez tous les avantages de la pierre sans les inconvénients.

Les revenus sont fixes (3% env.), revalorisé chaque année, vous n'avez pas de vacance locative et surtout rien à prévoir en frais ou taxe (taxe foncière, habitation, ravalement de façade, réparation....).

Les inconvénients ?

-Les revenus sont faibles au début, principalement constitués de monétaire.
-Investissement long sur 15 ans environ
-Une fois lancé il est difficile de revendre ses parts en cours de route.

La Fiscalité ?

Réduction d'impôt de 18% étalé sur 9 ans avec un plafond de 300000€ d’investissement

Important : La réduction d’impôt s’effectue immédiatement dans l’année qui suit.
Ex : Je signe en décembre 2013, je défiscalise dès la déclaration de revenus du printemps 2014.

La valorisation ?

La valorisation se réalise de plusieurs manières.

La valeur ISF : C’est la valorisation que vous retrouvez sur vos relevés bancaires.

N’étant pas faites pour être revendues pendant cette période, les parts de SCPI se rachètent sans l’avantage fiscal, donc avec une décote parfois jusqu’à -50%.

Cette valeur ne représente pas le prix de marché.

C’est aussi la valeur à transmettre sur votre déclaration ISF 2725.

La valeur comptable : C’est la véritable valorisation qui correspond au prix de marché des biens. Nous la retrouvons dans les bilans de la SCPI. C’est la valeur qui correspondra à la revente de vos parts à l’échéance.

La valeur nominale : C’est la valeur d’achat.

Le secteur ?

Paris, région parisienne et les grandes villes de France.
Nous sommes principalement sur le secteur du neuf.

La sortie ?

La sortie est progressive elle se fait sur les trois dernières années avec une vente progressive du parc.
Durée globale de l'investissement environ 15 ans.

SCPI MALRAUX

SCPI MALRAUX

Qu’est ce qu’une SCPI ?

C’est une société civile de placements immobiliers.
Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers achètent et louent des biens immobiliers our le compte de leurs associés (vous).

Loi Malraux :

Instauré en 1962, la loi Malraux a pour but de sauvegarder le patrimoine français classé et architectural. Des secteurs dits "secteurs sauvegardés" sont créés lorsqu'ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation.
Ils sont alors rénové et embellie pour le bien être de nos yeux et du patrimoine français.

Pourquoi l’immobilier Malraux ?
  • Vous participez à la sauvegarde du patrimoine francais.
  • Un secteur sauvegardé présente un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, restauration et mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non, il aura toujours une valeur patrimoniale.

Usage et destination ?

  • Les locataires peuvent être des particuliers principalement pour les rénovations des étages supérierieurs
  • Pour les rez de chaussée les locataires seront des entreprises (locaux commerciaux, magasins, musées...)
 Les avantages ?

-Pas de souci de gestion.
-Revenus réguliers et indexés env. 3%
-Acquisition de biens patrimoniaux et de grandes valeurs
-Avantage fiscaux puissants

Les droits notariés et d’enregistrements sont intégrés à la valeur de la part plutôt que des les payer en supplément comme dans l’immobilier classique (env.10%), le rendement se calcule sur le montant nominal (montant de l’investissement).

Les inconvénients ?

-Peu de revenu au début le temps de l'acquisition et de la rénovation du parc
-Investissement bloqué de 12 ans à 16 ans

La Fiscalité ?

Les revenus fonciers sont à déclarer sur la 2044.

Réduction d'impôt
Elle est calculée sur le montant de la souscription affecté aux travaux de restauration dans la limite de 100.000 € et ne rentre pas dans le plafonnement des niches 2013.

La réduction d'impôt s'impute en N+1, elle est calculée à sur la partie de stravaux et est differente suivant le secteur

  • Les taux de 30 %  concernent les investissements en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé
  • les taux de 22 %  portent sur des investissements en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif fiscal

Pour bénéficier de ce dispositif, l'investisseur et la SCPI doivent respecter certaines conditions.
D'une part, l'investisseur doit conserver les parts jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société, cet engagement étant d'une durée minimum de 9 ans.

D'autre part, la SCPI doit respecter deux conditions cumulatives lors de ses investissements :
· 65 % au minimum du montant de la souscription doivent servir à financer des dépenses éligibles au dispositif
Malraux (travaux de restauration, frais d'adhésion à des AFU et charges foncières de droit commun),
· 30 % au minimum doivent servir à financer l'acquisition d'immeubles éligibles.

Plafonnement global des niches fiscales
L'avantage fiscal retiré de ce dispositif n'est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Conclusion:

La LOI MALRAUX 2013 c’est une REDUCTION D’IMPÔTS de 30 % sur 65% sur les Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles situés en Secteur Sauvegardé soit une réduction de 19.5%.
  1. 30 % pour les opérations réalisées en Secteur Sauvegardé.
  2. 22 % pour les opérations réalisées dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
 En l’occurrence les travaux représente 65% du montant de l’investissement dont la réduction est de 30% de 65% soit 19,5% de réduction sur le total.

La valorisation ?

La valorisation est quasi certaine ne serait ce que par là nature des biens acquis.
Le secteur ?

  • Grandes villes de France
  • Centre ville historique
  • Secteur sauvegardé

La sortie ?

Sortie automatique et progressive orchestré par le gestionnaire, vous n'avez pas à vous occuper de quoi que ce soit.

Je souhaite souscrire, avoir de plus amples informations ou je désire la viste d'un conseiller alors contactez moi monargentrading@gmail.com

PRIMOVIE

SCPI primovie.

La société :

Primonial Reim est la société qui commercialise la SCPI Primovie.

Quelques chiffres
  • + de 30 ans d’expériences dans le secteur immobilier
  • Leader sur le secteur SCPI
  • 200.000M2 de locaux sous gestion
  • 1,2 M d’actifs gérés

Secteurs investissements :

La SCPI Primovie va investir principalement dans de l’immobilier dont la finalité du secteur d’activité est la santé, l’enfance et la dépendance.

  • Education (école)
  • Petite enfance (crèche, garderie)
  • Santé (Cabinet médicaux, hôpitaux, pharmacie et laboratoire)
  • Dépendance (EHPAD, MAPAD, résidence seniors)


Prix de la part :

  • Prix de souscription : 191€
  • Valeur de retrait : 173, 52€


La Fiscalité ?

Revenu foncier classique.

Possibilité d’utiliser le régime du micro foncier (30% d'abattement).



La sortie ?

Depuis 2007, les actions et les obligations connaissent une défiance majeure, ce qui fait le succès de la pierre papier.

Vous bénéficiez alors d'un actif tangible, sécurisé avec des revenus élevés.
Pour info, au premier semestre 2012 la collecte était égale à 1,30 M (30% hausse par rapport à 2011, 60% par rapport à 2010) il y a aujourd'hui pplus de demande que d'offre sur cette solution patrimoniale.

Capital fixe : c’est la loi de l’offre et la demande, il faut un acheteur en face.
Ce marché B est orchestré par nos soins et la société Primonial.

Capital variable : C’est la société de gestion qui vous achète vos parts dont le prix est fixé à l’avance lors des assemblées générales.