Lexique

Amortissement
Mécanisme comptable qui permet de déduire des loyers une partie du prix du bien et de diminuer ainsi le montant de son imposition.

Appel public à l'épargne
Nous reprenons ici les termes de l'article L411-1 du Code monétaire et financier. "L'appel public à l'épargne est constitué par l'une des opérations suivantes :
1) l'admission d'un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé ;
2) l'émission ou la cession d'instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de services d'investissement. "

ASPIM
Association professionnelle des sociétés de placement immobilier. Elle effectue un travail d'expertise à destination de ses adhérents.

Assemblée générale
L'assemblée générale (AG) qui se réunit au moins une fois par an (assemblée générale sous sa forme "ordinaire, Code monétaire et financier, article L214-73), est le rendez-vous fixé par la SCPI à ses associés.
C'est l'organe de contrôle démocratique et souverain de l'activité des SCPI.
Elle :
- approuve les comptes de l'exercice ;
- désigne mais aussi révoque la société de gestion et les membres du Conseil de surveillance ;
- désigne le(s) commissaire(s) aux comptes et l'expert immobilier ;
- détermine les bénéfices à distribuer et le montant maximal des emprunts à contracter ;
- approuve les conventions intervenues entre la SCPI et la société de gestion ;
- modifie les statuts ;
- décide de l'augmentation et de la diminution du capital.
L'assemblée générale "extraordinaire" prend des décisions hors du commun comme la modification des statuts, une augmentation de capital, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de vie de la SCPI.

Associé
C'est une personne physique ou morale ayant souscrit au capital d'une SCPI en achetant une ou des parts sociales (synonyme de "porteur de parts").
A ce titre, l'associé reçoit :
- les statuts de la SCPI qui constituent les règles de fonctionnement et que la société de gestion est libre de rédiger dans les limites posées par la législation ;
- la note d'information de l'AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI, qui informe l'associé sur le fonctionnement de la SCPI et les conditions d'achat et de vente des parts ;
- le rapport annuel à chaque exercice : ce rapport reprend les événements survenus dans la vie de la SCPI au cours du dernier exercice écoulé et expose les perspectives d'évolution. Il reprend en outre le texte des résolutions soumises au vote au cours de la dernière assemblée générale, reproduit les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières ainsi que les rapports du ou des Commissaires aux comptes et du Conseil de surveillance ;
- le bulletin trimestriel diffusé par la société de gestion et qui comporte des éléments d'informations statistiques (capitalisation, nombre d'associés, taux d'occupation etc...) et sur la vie de la SCPI au cours des trois mois précédents ;
L'associé est invité à chaque assemblée générale où il prend part au vote des résolutions présentées par la société de gestion. Il peut également voter par procuration ou se faire représenter.
Dans l'hypothèse où la société de gestion serait préalablement et vainement poursuivie par des tiers, la responsabilité des associés est limitée à deux fois la fraction du capital que chacun possède.

Autorité des Marchés Financiers (AMF)L'AMF (anciennement COB) est l'institution chargée de la surveillance de l'ensemble des marchés et de l'agrément des intermédiaires assurant la gestion de portefeuille.
Elle vérifie notamment la qualité et la transparence de l'information délivrée aux souscripteurs de Sicav ou de FCP et veille au respect des objectifs de gestion annoncés. Elle assure également la tutelle des SCPI.
 
B
B. I. C.Bénéfices Industriels et Commerciaux.
   
C
C. S. G. / C. R. D. S.
Contribution Sociale Généralisée / Contribution au Remboursement de la Dette Sociale.
Elle est redevable au titre des revenus fonciers des SCPI.

Cession d'actifs
Il s'agit de la vente, à l'initiative de la société de gestion, d'un élément du patrimoine immobilier de la SCPI.
On parle aussi d'arbitrage car la société de gestion opère un choix s'agissant du bénéfice qu'elle pense tirer in fine de cette cession. Les limites à cette faculté de cession sont posées à l'article 1er du décret modifié du 1er juillet 1971.
La SCPI doit être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins six ans et les travaux éventuellement réalisés achevés depuis au moins six ans, la cession ne doit pas porter sur plus de 5% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI.

Cessionnaire
C'est la personne qui reçoit le bien du cédant.

Chambre des indépendants du patrimoine
Principal syndicat professionnel des Conseils en Gestion de Patrimoine indépendants qui regroupe plus de 1.000 membres répartis sur la France entière.
Ceux-ci bénéficient d'un contrat de groupe pour leur responsabilité civile professionnelle et leur garantie financière, ainsi que d'une formation continue.

Coefficient d'érosion monétaire
Pour les plus-values immobilières réalisées en plus de 2 ans, le prix d'acquisition du bien cédé est réévalué à l'aide de coefficients de variation de l'indice moyen des prix à la consommation depuis l'année d'acquisition du bien jusqu'à l'année de la vente.

Collecte brute
Il s'agit de l'ensemble des souscriptions qui viennent augmenter le capital (marché primaire) ou compenser la sortie d'un porteur de parts (marché secondaire réalisé). Le montant des augmentations de capital est calculé avec le prix de souscription, celui du marché secondaire est calculé avec les prix d'achat effectivement pratiqués lors des transactions (prix de marché). Le capital initial n'est pas pris en compte pour les SCPI récentes.

Collecte nette
Il s'agit du montant des augmentations de capital (marché primaire), diminué des retraits non compensés par des souscriptions. Le montant des augmentations de capital est calculé avec le prix de souscription, celui des retraits non compensés est calculé avec la valeur liquidative.
Le capital initial n'est pas compris dans le résultat.

Commissaire aux comptes
Nommés par l'assemblée générale pour une durée de six ans dans des conditions fixées par le Code du commerce, les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle :
- des documents comptables de la SCPI dont ils doivent attester dans leur rapport annuel qu'ils sont "fidèles et sincères" et qu'ils donnent une image fidèle des opérations de l'exercice écoulé, du résultat de ces opérations ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à l'expiration de l'exercice. Ils ont les mêmes pouvoirs que dans les sociétés commerciales.
- des conventions entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.
Ils présentent un rapport spécial sur les conventions particulières qui comprend notamment toutes les conventions intervenant entre la société de gestion et la société et indiquent le nom des intermédiaires intervenant de manière habituelle dans l'acquisition ou la location des immeubles de la société.
Le législateur a pris exemple des sociétés commerciales pour déterminer l'étendue de la compétence des commissaires aux comptes des SCPI.

Confrontation
Au cours d'une période dite de confrontation ou encore "d'appariement", les ordres de vente ou d'achat (correspondant à une quantité et un prix) s'accumulent sur le registre de la société de gestion.
Au terme de cette période, d'une durée légalement comprise entre un jour ouvré et trois mois, la valeur de la part (prix d'exécution), est calculée par la société de gestion.

Conseil de surveillance
Organe de représentation des associés des SCPI, le Conseil de Surveillance est composé de 7 à 12 membres, élus par l'Assemblée Générale. Son rôle est de contrôler la Société de Gestion.

Conseil en gestion de patrimoine
C'est moi!!!

Couverture
C'est le montant des fonds versés par le donneur d'un ordre pour couvrir le montant d'acquisition des parts. Le niveau de la couverture est fixé par la société de gestion. Les fonds reçus déposés sur un compte spécifique.

Création de parts
S'il s'agit d'une SCPI à capital fixe :Le capital d'origine est dans ce cas fixé par les fondateurs de la SCPI avec un nombre de parts fixes qui sont réparties entre les associés. Il peut être procédé sous certaines conditions, à une augmentation de capital par émission de parts nouvelles auprès du public.
Toute nouvelle augmentation de capital fait l'objet d'une notice publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO).
S'il s'agit d'une SCPI à capital variable :Dans ce cas, les souscriptions sont possibles sans plus de formalité à condition que le capital plafond fixé dans les statuts ne soient pas atteint.

Crédit amortissable
Financement consistant à rembourser, par mensualités, sur une période déterminée et à un taux précis, un capital emprunté (majoré des intérêts).

Crédit hypothécaire
Crédit de financement d'un actif immobilier consenti en échange d'un nantissement ou d'une hypothèque sur le bien. En général, ces crédits ne peuvent être consentis pour la totalité du financement.

Crédit in fine
Financement consistant à rembourser, par mensualités, sur une période déterminée et à un taux précis, les intérêts d'un capital qui, lui, sera remboursé en totalité au terme du prêt.

Crédit-bail
Mode de financement d'un actif où une option d'achat est offerte après plusieurs années de location.
En pratique, une société financière (le crédit-bailleur) réalise l'achat d'un bien, avançant l'intégralité des fonds, et offre une promesse unilatérale de vente (ou option d'achat) à l'issue d'un contrat de location.

D
Date de jouissance
C'est la date à partir de laquelle vous êtes plein propriétaire, vous avez la jouissance totale.

Directive MIF
Directive européenne destinée à harmoniser la protection des investisseurs européens.
Vous devez à cet effet remplir le profil investisseur.

Domicile fiscal
Une personne est réputée avoir son domicile fiscal en France, quelle que soit sa nationalité si elle se trouve dans l'une des quatre situations suivantes :
- Avoir son foyer en France ;
- Rester sur le territoire français plus de 183 jours au cours d'une même année ;
- Exercer en France une activité professionnelle à titre principal ;
- Avoir en France le centre de ses intérêts économiques.

Déclaration fiscale
Le système fiscal français repose, pour la plupart des impôts, sur les déclarations souscrites par le contribuable et établies obligatoirement sur les imprimés fournis par l'administration.
Ces déclarations peuvent faire l'objet d'un contrôle fiscal.

Déficit foncier
Différence négative entre les revenus (loyers) et les dépenses déductibles (frais de gérance, impôts fonciers, travaux, intérêts d'emprunts. . . ).

Démembrement de propriété
Constitution volontaire ou légale d'usufruit sur un bien ; le démembrement est soit temporaire, soit viager (jusqu'au décès de l'usufruitier).

Démembrement viager
Démembrement prenant fin avec le décès de l'usufruitier.

Durée du démembrement
Viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire (durée déterminée à l'avance).
 E
Economie d'impôt
Gain généré par l'utilisation d'un déficit fiscal.

Effet de levier
L'effet de levier est le fait de modifier la rentabilité d'un investissement en utilisant le crédit. Il peut être financier (différentiel entre rendement de l'investissement et taux d'emprunt) ou fiscal (déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus immobiliers).

Expertise immobilière
Le patrimoine des SCPI fait l'objet d'expertises annuelles, réalisées par un expert indépendant, validé par la commission des opérations de bourse.
Ces expertises permettent de déterminer les valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI.

G
Gage
Actif mis en garantie du paiement d'une dette. En cas de défaillance du débiteur, le créancier peut exiger le transfert de propriété de cet actif en sa faveur.
On parle d'hypothèque quand le gage porte sur un bien immobilier.

Gestion déléguée
Recours à des spécialistes sur un marché donné permettant de se décharger de tout souci de sélection et de suivi de biens ou de valeurs.

Gestion locative
C'est l'ensemble des activités visant à optimiser le rendement économique du patrimoine immobilier.
Par une meilleure occupation (recherche de locataires, négociation des baux). Par sa pérennisation dans le temps (définition et suivi de la politique de travaux, arbitrages, etc...).

Gestionnaire
Celui qui gère un immeuble défini.

Gérant
Mandataire qui gère des immeubles pour le compte d'autrui.
I
I. E. I. F.
Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière.

I. R.
Impôt sur le revenu.

I. S.
Impôt sur les Sociétés.

I. S. F.
Impôt de Solidarité sur la Fortune, instauré à compter du 01/01/1989, a succédé à l'ancien impôt sur les Grandes Fortunes (I. G. F).

Immobilier d'entreprise
Cette notion est née du développement du tertiaire à partir des années 1970. L'immobilier d'entreprise comprend : les bureaux, les locaux d'activités ou ateliers, les entrepôts, les bâtiments industriels, les commerces ou boutiques, les grandes surfaces commerciales.

Immobilisation
Biens, meubles ou immeubles, corporels ou incorporels, acquis ou créés par l'entreprise, non pour être vendus ou transformés mais utilisés de manière durable pour les besoins de l'exploitation.

Indivisaire
C'est la personne qui se trouve dans l'indivision.

Indivision
C'est un même droit de propriété réparti sur la tête de plusieurs personnes (les indivisaires). Mais nul n'est tenu de rester dans l'indivision.

Intérêts de retard
Pénalité fiscale de base sanctionnant le défaut ou le versement tardif des impôts, ou le défaut, le retard ou l'insuffisance de déclaration servant au calcul d'un impôt.
Son taux est fixé à 0,75 % par mois de retard.

ISO
International Standards Organisation (Organisation Internationale de Normalisation), fédérant à l'échelon mondial les organismes de normalisation de 130 pays.

M
Mandant
Personne qui donne procuration ou pouvoir à une autre personne afin de la représenter, c'est à dire en son nom.

Mandat de gestionQui possède des liquidités sans vouloir les gérer fait appel à un professionnel. Celui-ci bénéficiera d'un mandat de gestion qui définira avec précision les types d'opérations et les limites applicables au portefeuille.

Mandataire
Personne nommée afin de représenter le mandant.

Marché des parts
Quand un associé veut sortir du capital de la SPCI, en totalité ou en partie, il émet un ordre de vente de ses parts sur le marché secondaire en attendant qu'elles soient rachetées par un nouvel acquéreur. Par opposition, le marché dit "primaire" correspond à l'ensemble des transactions en rapport avec la variation du capital d'une SCPI (augmentation de capital d'une SCPI à capital fixe ou souscription/retrait pour une SCPI à capital variable).

Marché primaire
C'est l'émission de nouvelles parts lors d'une augmentation de capital.

Marché secondaireC'est la confrontation des ordres d'achat et des ordres de vente de parts détenues par les associés.

Marché secondaire en attenteCe sont les cessions ou retraits en attente. Les montants sont calculés avec les prix de cession conseillés.

Marché secondaire réalisé
Ce sont toutes les transactions : les cessions réalisées de gré à gré, ou avec l'intervention de la société de gestion, ainsi que les retraits compensés par des souscriptions (pour les SCPI à capital variable).
Les montants sont calculés avec les prix d'achat effectivement pratiqués lors des transactions (prix du marché).

Moins-values (à court terme)Elles résultent de la cession de biens non amortissables détenus depuis moins de deux ans, de biens amortissables.

Moins-values (à long terme)Elles résultent de la cession soit de biens non amortissables détenus depuis au moins deux ans.
N
Nue-propriétéDroit de propriété d'un bien dont l'usufruit bénéficie à un tiers.
Au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Nu-propriétaire
Qui possède la nue-propriété.
O
Objet socialEtendu par la loi du 4 janvier 1993, l'objet social des SCPI reste circonscrit aux dispositions de l'article L214-50 du Code monétaire et financier du fait qu'elles sont avant tout des sociétés civiles.
Elles ont pour mission "l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif", ce qui sous-entend la possibilité de faire des travaux ou de céder et acquérir des éléments de patrimoine immobilier.

OPCI
Organisme de Placement Collectif en Immobilier.

Ordre d'achatC'est un ordre à prix maximum. Il peut être donné pour une durée déterminée.

Ordre de venteC'est un ordre à prix maximum. Il peut être donné pour une durée déterminée.
P
Patrimoine
C'est l'ensemble des droits et des créances appréciables en argent liés à une personne. Le patrimoine est donc une universalité de droits propres à chacun.

Patrimonia
Salon-convention regroupant les professionnels de la gestion de patrimoine.

Pierre papierPlacement immobilier indirect sous forme d'actions de sociétés immobilières.

Plafonds de ressources
En dispositif Besson, montant maximal des revenus au-delà duquel les locataires ne peuvent pas signer de 'bail Besson'.

Pleine propriétéDroit d'user et de disposer d'un bien d'une façon exclusive et absolue.

Plus-valuesProfits réalisés lors de la cession du patrimoine. Les plus-values peuvent être taxées d'après un régime différent selon qu'elles sont plus-values mobilières, plus-values immobilières, plus-values boursières ou professionnelles.

Plus-values immobilièresProfits réalisés par des particuliers, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, lors de la cession à titre onéreux d'immeubles.
C'est la différence entre le prix d'achat et le prix de cession.

Prime d'émissionDifférence entre le prix d'émission d'un titre, lors d'une augmentation de capital ou d'un emprunt et sa valeur nominale.

Prix d'exécution
C'est le prix qui résulte de la confrontation des ordres d'achat et de vente.
C'est un prix unique et libre qui remplace le "prix de cession conseillé" abrogé par la loi du 09/07/01.

Prix limitesLes ordres sont dorénavant à prix limités. Seuls sont valables les ordres d'achat à prix maximum dit aussi prix plafond, et les ordres de vente à prix minimum dit aussi prix plancher.

Produits packagésFormule d'investissement immobilier "tout compris" et "à la carte". Ils incluent le logement, un financement sur mesure, la gestion du bien et le plus souvent des garanties de loyers et de rachat.

Property managerGestionnaire immobilier, professionnel de l'optimisation de la rentabilité des immeubles.

Période de confrontationCette période, où se confrontent les offres d'achat et les ordres de vente, ne peut-être inférieure à 1 jour ouvré ni supérieure à 3 mois.
(Toute modification de la périodicité doit être portée à la connaissance des donneurs d'ordres et des intermédiaires ainsi que du public 6 jours au moins avant sa date d'effet. )
R 
Registre des associésLa Société de Gestion y inscrit tous les associés, par ordre numérique, avec le nombre de parts qu'ils détiennent. L'inscription d'un transfert de parts sur ce registre rend l'opération immédiatement opposable aux associés et aux tiers.

Registre des ordres
Tenu par la Société de Gestion, il recence par date tous les ordres d'achat et de vente reçus, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un prestataire de services.

Rendement
Le rendement est le rapport entre le revenu annuel d'un placement et sa valeur.

Reporting
Dépassant le simple relevé de comptes, le reporting se matérialise par un rapport périodique sur l'état et l'occupation d'un immeuble, les derniers événements, et les actions à mener ou à entreprendre.

Régime micro-foncier
Le micro-foncier est le régime d'imposition simplifié, en matière de revenus fonciers, applicable aux petits propriétaires fonciers.
S
S. C. P. I
Société Civile de Placement Immobilier dont l'objet est de drainer l'épargne pour investir dans le secteur immobilier.

Société civileRégie par un ensemble de règles fondamentales communes à toutes ces sociétés depuis la réforme opérée par la loi du 4 janvier 1978, une société (ensemble d'associés passant un contrat entre eux dans la poursuite d'un objectif) est civile quand elle n'a pas un caractère commercial en raison de sa forme ou de son objet (Code civil, article 1845, alinéa 2).
On en dénombre six catégories dans les domaines de l'agriculture, de l'extraction, des activités intellectuelles, des professions libérales, des coopératives et, ce qui nous intéresse ici, de l'immobilier.

Société de gestionUne fois qu'elle a obtenu l'agrément de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), la loi confère à une société de gestion la mission d'administrer la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dans tout le champ de son activité.
C'est elle qui administre la SCPI, dans tous ses domaines d'activité (politique d'investissement, gestion locative, comptable, financière, information des associés, etc...).
Les sociétés de gestion doivent être agréées par l'AMF.

Système qualitéStructure organisationnelle des responsabilités, procédures et moyens nécessaires pour mettre en oeuvre la gestion de la qualité.
T
T. M. I.Tranche Marginale d'Imposition.

Temporaire
Période de temps fixe, déterminée à l'avance, à l'échéance de laquelle l'usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété.

Translucidité fiscale
Etant réputée ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés.
A charge pour ses associés de s'acquitter de l'impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c'est le principe de la translucidité fiscale.

Travaux
Sous certaines conditions fixées à l'article 1er du décret n°71-524 du 1er juillet 1971, les sociétés de gestion sont autorisées à procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, d'agrandissement et de reconstruction.
Par cette action, la société de gestion procède à un arbitrage entre les coûts à court terme générés par ces travaux et l'amélioration quantitative du patrimoine.
U
Usufruit
Droit de percevoir les fruits (loyers) d'un bien appartenant à autrui. Par exemple, les loyers pour un bien immobilier.

Usufruitier
Qui possède l'usufruit.
V
Valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine. (Code monétaire et financier, article L214-78, alinéa 5).

Valeur de réalisation des actifs
Appelée encore actif net, c'est la valeur vénale (hors frais et droits) des immeubles d'après l'expertise, augmentée de la valeur nette des autres éléments d'actif (trésorerie. . . ).

Valeur d'expertise
C'est la valeur vénale d'un immeuble déterminée par l'expert immobilier. C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable, au moment de l'expertise.

Valeur vénale
La valeur vénale d'un immeuble est déterminée par un expert indépendant agréé par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Elle est définie comme "le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où il trouve cet immeuble" (arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI).
La valeur vénale de l'immeuble résulte de l'expertise annuelle conduite par un expert indépendant.
Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise tous les cinq ans qui doit être actualisée chaque année.

Valorisation
Evolution de la valeur des parts d'une société liée aux valeurs d'expertise successives de ses actifs immobiliers.